北京商办物业限购满月 市场接近0成交
时间:2017-4-30 12:43:55 3月开始全国各地的楼市调控中，针对商办开启了一轮历史首次的调控政策，其中调控政策最严格的莫过于北京。
（3月26日）晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下癫痫病用中药是如何治疗的简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。
公告要求，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
至4月26日，北京商办物业已经限购满一个月。中原地产研究中心统计数据显示：326后接近一个月时间，北京商办市场实际市场成交跌幅99.9%，市场接近0成交。
现在回看，当时326政策更多的侧重已经具备交易条件的新建商办与二手房商办。但在4月18日，北京商办加码政策再出，在326政策基础上，继续加码，落实细节。整体看政策基本全面封堵了之前认为可能有所变动的细节。而4月19日，北京发布关于进一步加强产业项目管理的通知。
其中，418商办政策更严格的打击了在途商办土地。所有未取得施工许可证的新建商业、办公类项目，全面在调控范围内。
中原地产研究中心统计数据显示：326后接近一个月时间，北京商办市场实际市场成交跌幅99.9%，市场接近0成交。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显。
从数据看，限购这一个月热点成交项目主要有：世界侨商中心(楼盘资料)有一整栋的超过400套写字常州癫痫病三甲医院楼签约，为公司买下外，光大新北京中心、富力运河十号有部分商务公寓。张大伟表示，这一部分通州的商务公寓，是按照住宅计算限购的，所以这次政策没有影响到通州的商务公寓成交。
最近一个月商办签约情况
剔除上述通州项目，整体实际市场上，成交量接近于零，成交量跌99.9%。
中原地产分析，418-419政策内容中主要有几条打击非常大：
“公告”中第二条“最小分割单元不得低于500平方米”，按照单层套内建筑面积核算。规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工，对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门依法收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。
张大伟表示，限购以前，北京在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2癫痫病治好需要多长时间季度有可能快速跌到500套以内，市场签约跌幅超九成，整体市场很可能在2季度出现价格调整。
到底418新政策打击房地产企业的力度有多大？
企业手中到底有多少这类型土地存在？张大伟认为大约市值近万亿。
北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。
也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。
而实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。
再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。
长治治疗儿童癫痫病医院按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。
这十年来这部分交易价格合计1万亿，而目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量，整体看，预计还有2.5万亿以上（10年前商业属性比例虽然不高，但多年累积）的库存。合计预计，受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿以上。
(南都地产)
